Financieringsvoorbehoud

Een gulden regel bij aankoop van onroerend goed luidt: kijk allereerst in het Obligationenrecht voordat u zelf iets tekent of een ander laat tekenen. Op dit gebied gelden vele vormvoorschriften waarop een Nederlandse koper of verkoper niet altijd bedacht zal zijn.

Een eenvoudig voorbeeld uit de praktijk: u hebt uw droomhuis gevonden en staat op het punt een reserveringscontract af te sluiten of, wat in de wandelgangen ietwat misleidend wordt genoemd, een voorlopige koopovereenkomst.

Art. 216 OR bepaalt echter dat alle contracten die koop of eigendomsverkrijging in ruime zin tot onderwerp hebben door de notaris moeten worden verleden. Een contract tussen partijen gesloten is niet rechtsgeldig tot stand gekomen en dus nietig. 

Het is duidelijk dat dit consequenties heeft niet alleen voor een als reserveringsbedrag betaalde aanbetaling maar ook voor hetgeen u van te voren moet ondernemen om er zeker van te zijn dat u de financiering voor uw droomhuis rond krijgt. Immers, een financieringsvoorbehoud is naar Zwitsers Obligationenrecht, zoals wij dit naar Nederlands recht kennen, alleen mogelijk in de vorm van een Vorvertrag in de zin van art. 216, lid 2 OR (zie hieronder voor de tekst). In dat geval moet eerst aan de voorwaarde, namelijk het verkrijgen van financiering, worden voldaan. Is dit het geval, zullen partijen daarna aan de notaris de volmacht kunnen verstrekken, de koopovereenkomst in naam van partijen ter inschrijving in het kadaster toe te zenden.

Deze weg is juridisch juist, maar biedt partijen niet die flexibiliteit die zij naar Nederlands recht kennen. Indien partijen echter een dergelijk Vorvertrag door de notaris laten verlijden, dan ligt het voor de hand dat de koper de kosten van de notaris voor zijn rekening neemt indien binnen een bepaalde afgesproken tijd komt vast te staan dat de voorwaarde niet kan worden vervuld.

Is er een andere, flexibeler manier? Ja, deze bestaat.
In de praktijk behoeft de vereiste financiering namelijk niet tot onzekerheid of problemen te leiden. Gebruikelijk is dat een aspitant koper tijdig met zijn bank gaat overleggen met het doel een onvoorwaardelijke  krediettoezegging te verkrijgen tot het door de koper gewenste bedrag. Lukt dit niet, dan staan er diverse mogelijkeden open: (1) offertes aanvragen bij andere banken, (2) de voorwaarden voor de gewenste hypotheek veranderen (langere looptijd, vaste afbatelingstermijnen), (3) het aandeel eigenkapitaal verhogen of (4) in overleg treden met de verkoper. 

Hieronder vindt u de tekst van art. 216 OR.

Art. 216 OR:

1. Kaufverträge, die ein Grundstück zum Gegenstande haben, bedürfen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung.
2. Vorverträge sowie Verträge, die ein Vorkaufs-, Kaufs- oder Rückkaufsrecht an einem Grundstück begründen, bedürfen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung.
3. Vorkaufsverträge, die den Kaufpreis nicht zum voraus bestimmen, sind in schriftlicher Form gültig.